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Potenzial im Bestand wird nicht genutzt

Ein hierzulande bislang unterschätztes Potenzial für mehr bezahlbaren Wohnraum bietet der Gebäudebestand. Zwischen 2014 und 2023 entfielen bundesweit nur etwa 11 Prozent der ab­geschlossenen Bauvorhaben auf Aus- und Umbau im Wohnungsbestand, den Großteil stellten somit Neubauten.¹ Dass das Bestandspotenzial bislang nicht in ausreichendem Maße genutzt wird, liegt an wirtschaftlichen Gegebenheiten (die für Neu- wie Bestandsbauten gelten) wie den bestehenden Finanzierungskonditionen oder den stetig steigenden Bauwerks- und Herstellungskosten, aber auch an bau- und planungsrechtlichen Hürden. 

Die im acatech IMPULS zusammengestellten Handlungsoptionen basieren auf der Arbeit von etwa 40 ehrenamtlichen Arbeitsgruppenmitgliedern aus Wissenschaft, Wirtschaft und Zivilgesellschaft. Sie zeigen auf, wie die regulatorischen Rahmenbedingungen angepasst werden sollten, um künftig mehr bezahlbares Wohnen im Bestand zu ermöglichen:

Die Themen und Handlungsoptionen im Überblick:

• Ausgestaltung eines rechtssicheren kommunalen Vorkaufsrechts: 
  rechtliche Grundlagen für Anwendung präzisieren/ Vorkaufsrecht bei Share Deals ermöglichen/ Kommunen finanziell stärken (Förderprogramme, Bodenfonds)
• Planungsrechtliche Bevorzugung von Wohnbedürfnissen: 
  überragendes öffentliches Interesse für Wohnbedürfnisse in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt und mit zeitlicher Befristung
• Integration von Bauen im Bestand in die Musterbauordnung (MBO) und Konkretisierung in einer Musterrichtlinie Bestand: 
  geringere Nachrüstung bestehender Bauteile bei Maßnahmen im Bestand durch bestandsorientierte Regelung in MBO und in Musterrichtlinie Bestand
• Weiterentwicklung der Rahmenbedingungen für Einfaches Bauen: 
  BGB-Änderung für rechts- und haftungssicheres Abweichen von anerkannten Regeln der Technik vorantreiben/ praxisorientierte Unterscheidung zwischen Mindestanforderungen und höheren Standards ermöglichen/ Honorarordnung für Architekten- und Ingenieurleistungen (HOAI) anpassen
• Evidenzbasierte Optimierung der Abwicklung von Bauprojekten: 
  Datenbasis und Forschung als Grundlage für eine bessere Bauprojekt-Abwicklung initiieren
• Energetische Sanierung des Gebäudebestands: 
  kosten- und energieeffiziente Sanierung fördern/ schrittweise statt vollumfänglich sanieren, Kosten fair verteilen 
• Weiterentwicklung von Förderkriterien: 
  zukunftsfähige Wohnraumförderung durch langfristige Sozialbindungen, flächendeckenden Bindungstausch/ KfW-Programme oder Steuererleichterungen
• Beibehaltung des Mehrwertsteuersatzes für Bauleistungen
• Entwicklung von Schnittstellenkompetenzen für eine interdisziplinäre Stadtplanung: 
  fachübergreifende Qualifizierungsstruktur und Lehr- und Forschungseinheiten etablieren

Die Publikation macht deutlich, dass der Gebäudebestand rechtlich und politisch stärker als eigenständiges Handlungsfeld berücksichtigt werden muss. Die Hürden für Umbau, Aufstockung, Anbau und Umnutzung müssen abgebaut werden, damit im Bestand geschaffener Wohnraum wettbewerbsfähig mit dem Neubau wird. Bauen im Bestand trägt dabei nicht nur zur Entlastung angespannter Wohnungsmärkte bei. Die Weiter- und Umnutzung vorhandener Gebäude spart Ressourcen, vermeidet zusätzliche Flächenversiegelung, reduziert Bauabfälle und erhält baukulturelle Werte. Bei der Förderung energetischer Sanierungen sollte stärker berücksichtigt werden, in welchem Verhältnis die Kosten zur erzielten CO₂-Einsparung stehen. Damit bietet der Gebäudebestand zugleich Chancen für mehr Nachhaltigkeit und Klimaschutz.

Die Publikation ist in Kurz- und Langfassung unter diesem Link abrufbar Die Autorinnen und Autoren skizzieren sowohl Hürden und Herausforderungen als auch konkrete Handlungsoptionen. In der Langfassung sind die vorgeschlagenen Lösungskonzepte um konkrete Umsetzungsstrategien ergänzt.

Parallel ist zudem der acatech IMPULS „Mehr bezahlbares Wohnen im Bestand – Handlungsoptionen für Kommunen und kommunale Einrichtungen“ ebenfalls in einer Lang- und einer Kurzfassung erschienen. 

¹ Bölting, T./Dylewski, C./Höbel, R.: Wohnungsbau braucht (mehr) Fläche (InWIS Berichte 37), Bochum 2025.