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Eine Publikation richtet sich an Kommunen und kommunale Einrichtungen. Als zentrale Akteure auf dem Wohnungsmarkt stehen sie vor der Aufgabe, Bezahlbarkeit zu sichern und zugleich die ökologische Verträglichkeit sowie eine hohe Wohnqualität angemessen zu berücksichtigen. Konkret sind Personen in der kommunalen Verwaltung und in kommunalen Wohnungsunternehmen angesprochen, die eine aktive und zukunftsorientierte Boden- und Wohnungspolitik gestalten, sowie Verbände, Kammern und zivilgesellschaftliche Organisationen, die für die politischen Prozesse dieser Entscheidungen relevante Akteure sind.

Zahlen verdeutlichen die Dringlichkeit

Besonders in den Ballungsräumen mangelt es an Wohnungen, vor allem für Haushalte mit niedrigem und mittlerem Einkommen. Nach aktuellen Schätzungen fehlen bundesweit rund 1,4 Millionen Wohnungen, rund 420.000 davon in den zehn größten Städten. Gleichzeitig zeigen Berechnungen von Fachleuten, welches Potenzial im Bestand schlummert: Allein durch die Aufstockung von Bürogebäuden, Einzelhandelsflächen und Parkhäusern könnten bis zu 1,7 Millionen zusätzliche Wohnungen geschaffen werden.¹ Weitere 60.000 Wohnungen könnten entstehen, wenn leerstehende Büroflächen umgewandelt würden.² 

Wie Kommunen diese Potenziale nutzen können, zeigt der acatech IMPULS „Mehr bezahlbares Wohnen im Bestand – Handlungsoptionen für Kommunen und kommunale Einrichtungen“. Die von unseren Projektmitgliedern erarbeiteten Vorschläge basieren auf Konzepten, die sich in der kommunalen Praxis bereits bewährt haben. Die Fachleute haben bestehende Instrumente neu geordnet, mit anderen Ideen verknüpft und praxisnah weiterentwickelt. 

Die Themen und Handlungsoptionen im Überblick:

• Kommunale Maßnahmen zur Umsetzung des Vorkaufsrechts: 
  Ankaufstrategie definieren/ Bodenfonds als strategisches Finanzierungsinstrument stärken/ mit gemeinwohlorientierten Akteuren kooperieren
• Stärkung und Weiterentwicklung des Erbbaurechts: 
  Erbbaurecht [SB3] als Regelinstrument etablieren/ Erbbauzins als Steuerungsinstrument einsetzen/ Gestaltung von Erbbaurechtsverträgen vereinfachen, standardisieren und flexibilisiere/, strategischen Mehrwert des Erbbaurechts kommunikativ vermitteln
• Kommunale Quartiersentwicklung durch Konzeptvergabe: 
  Konzeptvergabe rechtssicher, flexibel und niederschwellig gestalten/ öffentliche Nachvollziehbarkeit stärken und Konzeptvergaben aktiv kommunizieren/ Unterstützungsangebote für kleinere oder neue Akteure anbieten/ gemeinwohlorientierte Akteure stärken 
• Katastergestützte Erfassung und Aktivierung von Wohnraumpotenzialen: 
  Wohnraumpotenziale gezielt aktivieren – durch digitale Leerstands- und Umnutzungs-, Baulücken- beziehungsweise Nachverdichtungskataster sowie Eigentümermanagement 
• Optimierung der Projektabwicklung im kommunalen Wohnungsbestand: 
  Vorprojektphase mit vertiefter Bestandsanalyse etablieren/ Vergaberecht, Kooperationserfordernisse und Finanzierungsvorgaben bestandsspezifisch verbinden/ bestandsspezifische Kompetenz in Vergabe du Steuerung einbinden/ digitale Werkzeuge nutzen
• Ämterübergreifende Zusammenarbeit
  Verwaltung vernetzen/ Daten bündeln/ Fördermittel und -standards koordinieren
• Qualifizierung für integrierte Planung:
  Kompetenzen entwickeln/ Austausch fördern und Qualifizierungsangebote nachhaltig unterstützen
• Stärkung der interkommunalen Zusammenarbeit:
  gemeinsame Wohnraumfonds, Förderprogramm und Wohnbaugesellschaften aufbauen/ langfristig abgestimmte Planungen und Kooperationen

Die vorgestellten Handlungsoptionen geben eine Auswahl an Instrumenten, mit denen Kommunen zu mehr bezahlbarem Wohnraum im Bestand beitragen können. Doch ob mehr bezahlbarer Wohnraum im Bestand entsteht, entscheidet sich nicht an einzelnen Maßnahmen. Entscheidend ist das Selbstverständnis der Kommune: Sie ist mehr als Verwalterin und Genehmigungsinstanz: Sie besitzt Grundstücke, sollte planen und regulieren, den Wohnungsmarkt aktiv gestalten und dabei sozialpolitisch handeln – durch eine strategische Flächenpolitik, neue Kooperationen und Planungsprozesse auf Augenhöhe. 

Die Publikation ist in Kurz- und Langfassung unter diesem Link abrufbar. Die Autorinnen und Autoren skizzieren sowohl Hürden und Herausforderungen als auch konkrete Handlungsoptionen. In der Langfassung sind die vorgeschlagenen Lösungskonzepte um konkrete Umsetzungsstrategien ergänzt.

Parallel ist zudem der acatech IMPULS „Mehr bazahlbares Wohnen im Bestand - Handlungsoptionen für Bund und Länder” ebenfalls in einer Lang- und einer Kurzfassung erschienen.

¹ Eigene Berechnung des Instituts für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung (InWIS) nach Technische Universität Darmstadt/Pestel Institut 2019. 
² „Homeoffice und die Zukunft der Büros: Flexibilisierung, Reduzierung und Umnutzungspotenzial“, ifo Institut Studie, 2024